토지임대차

토지의 임대차의 경우

1. 토지를 임대하여 줄 때 임차인이 지대(地代)를 내는 경우를 임대차계약이라고 하고, 지대 를내지 않는 경우를 사용대차계약이라고 한다.
   1. [1] 토지를 임대하는측의 주의사항
   2. 1. 사용목적을 분명히 정하라 민법에 의하면 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건 물 기타 공작물 의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목·채염을 목적으로 하는 토지임대 차의 경우를 제외하고는 임대 차의 존속기간은 20년을 넘지 못하게 되어 있다. 그러므로 건 물의 종류나 임대차 목적에 따라서 임대차 기 간이 달라질 수 있으므로 우선 제일 먼저 토지 임대차의 사용목적을 분명히 정하여 놓는 것이 중요하다.
   3. 2. 신용있는 임차인을 선택하라 사용목적 다음에 중요한 것은 토지임차권의 기간이 만료되었어도 임차인이 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간동안 이의를 제 기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보 기 때문에, 토지는 일단 임대하여 주면 장기간 반환을 청구할 수 없게 되므로, 신용있는 임차인을 선택하는 것이 중요하다.
   4. [2] 토지를 임차하는측의 주의사항
   5. 1. 누가 임대인으로 되어 있는가 토지의 소유자와 임대인이 일치하고 있으면 우선 문제는 없으나, 양자가 다른 경우에 다투게 될 소지가 적 지 않다. 즉, 타인의 토지를 무단으로 임대하기도 하고, 또는 타인에게 임대받은 것을 임대하는 경우도 있기 때문에 그 결과 소유자로부터 계약해제를 당하여 생각지도 않던 손해를 입을 가능성도 있다. 이러한 일을 당하지 않기 위해서는 임차인 측에서도 토지등기부등본으로 소유자를 확인한다든가, 소유자와 임대인이 다 를 경우 소유자로부터 정식의 위임을 받았는가 혹은 소유자의 승낙을 받고 임대하는 것인가, 그렇지 않으면 승낙을 받지 않고 무단으로 임대하는 것인가 등을 소유자에게 문의해 보아야 할 필요가 있다. 무엇보다 분 명하게 작성된 서류에 의해 소유자의 승낙서를 받아 두는 것이 좋을 것이다.
   6. 2. 신임차할 토지상의 규제사항에 대하여 알아둔다 임차인이 토지를 이용할 경우, 그 토지에는 어떠한 규제사항이 있는가를 잘 알아두지 않으면 안 된다. 위에 서 말한 사용목적에 따른 (민법상의) 임대차 기간의 제한도 그렇고, 건축법과 도시계획법과 같은 타 법률상 의 규제도 알아 두어야 한다. 이러한 규제는 그 지역 일반에 걸쳐 있는 공적인 규제이기 때문에 임대인과 임차인 사이에 이것에 위반하는 내용의 계약을 하여도 이 규제를 벗어날 수 없다. 토지에는 건축법과 도시계획법에 의한 높이의 제한 이외 에, 건물의 용도, 건축선의 제한 등 규제가 있으므로 미리 현지에 가보지 않았다면 구청 건축과에 문의하여 확인하여 두는 것도 좋다.
   7. [3] 임대차계약의 존속기간 민법에는 위에서 말한 최장기간의 제한이 있는 외에 임대차의 최단기간에 대하여는 아무런 제한규정이 없다. 이것은 견고한 건축물, 기타의 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차에 관하여서도 같다. 따라서 당사자는 그기간을 자유로이 정할 수 있으나 그 임대차가 행해진 목적에 비추어 약정기간이 어느 모로보나 불합리하다고 인정되는 경우에는 그 기간은 단순히 차임(借賃)을 그 기간 동안만 고정하는 뜻으로 해석하여야 한다는 것이 지배적인 학설이다.
   8. [4] 토지임대차계약의 갱신 민법은 임대차 기간이 만료인 경우에 임차인이 토지상의 건물을 사용, 수익하고 있음에도 임대인이 상당한 기간동안 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 그 임차인에게 다시 임차한 것으로 보고 있다. 그렇기 때문에 지대, 지대의 지급방법·일시, 토지의 사용방법 등은 종전과 동일하다고 할 수 있으나 그 존속기간에 대해서만은 기간의 약정이 없는 임대차로 보기 때문에 당사자는 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있고, 민법에 정한 일정한 기간의 경과로 해지의 효력이 생기는 것이다.
   9. [5] 증개축(增改築)의 허가 토지임대차 계약 중에는 통상 토지임대인의 승낙이 없이 증개축을 할 수가 없게 되어 있는 소위 무단개축금지의 특약이 있는 경우가 있다. 이러한 경우, 토지임차인은 건물에 대하여 사소한 손질도 못하는가 어떤가 하는 분쟁 이 끊이지 않는데, 여기서 이 문제의 합리적 해결을 위하여 ㉠ 무단증개축금지의 특약이 있어 토지임차인의 증개축이 불가능하지만, ㉡ 토지의 이용방법에서 보면 증개축 하는 것이 상당하다고 인정되는 것이며, ㉢ 그 밖의 전반적인 사정 등을 고려하여 필요한 것임이 인정될 때에 법원이 임대인을 대신하여 승낙을 하여 주는 방법이 생각될 수도 있다. 이 경우 법원은 승낙을 해주는 대신 임대료 등에서 이를 감안하여야 할 것이다.
   10. [6] 차임의 증감 토지임대차의 경우 계속적으로 토지를 사용하는 대가로 임차인은 임대인에게 차임을 지불하게 된다. 그러나 이 계속적 토지 사용이 상당한 장기에 걸쳐 있기 때문에 이 동안에 공과부담의 증감, 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 정당치 않게 될 때가 있다. 여기서 임대인이, 혹은 임차인이 현재의 차임이 부당하다고 판단이 되면 임차인 혹은 임대인에게 차임의 증감을 청구할 수 있으며, 이 때 차임의 변동이 있어도 증액을 청구하지 못한다는 특약이 있다면 그것은 임차인에게 불리하므로 언제나 유효하고, 반대로 감액을 청구하지 못한다는 특약이 있다면 그것은 임차인에게 불리하므로 언제나 무효인 것이다.
   11. [7] 임차권(賃借權)의 양도 임차인은 임대인의 승낙이 없는 한, 임차권의 양도를 하지 못하게 되어 있기 때문에 승낙없이 행해진 양도계약을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다. 그러나 임대인이 무단 양도의 사실을 알고서도 임차인의 지위를 양수한 자로부터 월 임료를 계속 지급받아 왔다면 이를 묵시의 동의로 보아서 위 임차권의 양도는 소급적으로 유효로 된다고 할 것이 다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 양도한 때에는 임차권은 동일성을 유지하면서 그대로 양수인에게 확정적으로 이전한다. 따라서 차임지급의무 등도 양수인에게 이전 하는 것은 물론이지만, 연체차임지급의무나 기타 다른 의무위반에 따른 손해배상 의무는 그것에 대한 특약이 없는 한 양수인에게 이전되는 것은 아니라고 할 것이다.